北上廣深房價之所以如此之貴，最關鍵的因素是政府壟斷土地資源供應，人為造成短缺——城市總面積太小，住宅用地占比太小，本該歸屬于全民享用的公共福利被綁在房子上。未來人口還將繼續(xù)向大城市集中……

不是人

中國三個最大的都市區(qū)上海、北京、廣州-佛山的建成區(qū)面積在全球分列12、13和15位，不僅低于紐約、東京-橫濱，而且還低于莫斯科、名古屋這樣的都市區(qū)。除此之外，中國目前僅有天津的建成區(qū)面積高于2000平方公里。

如果同時考慮城市人口規(guī)模和建成區(qū)面積，目前北上廣深的人口密度高于紐約、東京、莫斯科、洛杉磯等城市。

如果北上廣深等城市繼續(xù)增加土地供應，包括擁堵、污染等在內(nèi)的“大城市病”必定會得以緩解。但其實，京滬這些大城市，并沒有人們想象的那么“大”，它們可以更大。

不僅城市小，建房的地也很少

過去二十多年的城市化進程中，各地政府為了吸引制造企業(yè)投資，紛紛提供大量低價的工業(yè)用地來招商引資，但中央政府又三令五申保護18億畝的耕地紅線。

結果是，中國只有0.89%的土地用作城鎮(zhèn)建設用地，僅0.3%可用作建設住宅，而在美國這一比例分別為2.7%和1.4%，在日本則是5%和3%。

具體到北京和上海，市轄區(qū)城市建設用地占總土地面積分別僅為11.7%和16%，遠遠低于紐約市和東京都的52.6%和60%;居住用地占全部建設用地的面積則分別僅為28.4%和36%(全國平均是33%)，同樣遠遠低于紐約市和東京都的43.8%和60.2%。

很顯然，即使在寸土寸金、人口密集的北京和上海，居住用地的比例仍然很低，原本應該蓋成住房的土地，被作為耕種、建廠甚至閑置，人為加劇了住房供應的緊張局面。

高房價背后，是權力對新增財富的掠奪

中國一向有集中資源辦大事的傳統(tǒng)，政策傾斜使得地區(qū)之間發(fā)展不均衡，而在城市化過程中出現(xiàn)馬太效應，人才流向資源集中的發(fā)達地區(qū)加劇地區(qū)間發(fā)展的不平衡。

你在上海市區(qū)的陸家嘴買一套房子，和在西藏阿里地區(qū)買一套房，買到的一樣嗎?表面上看，都是一個居住空間，但本質(zhì)是，你買到了廣闊的高薪工作機會，買到了方便在上?？礀|方醫(yī)院的便利，買到了子女可能接受更好教育的機會。因此，在購買房屋的時候，實際上是夠買工作、醫(yī)療、教育等資源，這些資源在中國是十分稀缺的，因為在其他城市根本買不到。

城市化本身是效率提升創(chuàng)造財富的多贏過程，然而做大的蛋糕并不會公平的在資本、土地、技術、勞動之間平均分配，而是看各個要素提供者之間的競爭關系。傳統(tǒng)的戶籍制度并不能限制人口的自由流動，勞動變得很廉價，而資本和土地卻一直是壟斷狀態(tài)，于是社會新增財富主要被資本和土地瓜分掉了。

涉及房地產(chǎn)市場的土地、城市規(guī)劃、資本等要素不是由市場價格機制來配置，而是由權力配置。由于住房市場的要素非市場化，權力在這個畸型市場中對暴利及財富分配起決定性作用，高房價也就成了這種財富掠奪的轉移機制，政府和官員成為城市化的最大受益者，本地居民和最早一批城市化的人群，也不同程度享受到土地升值帶來的財富膨脹。

未來人口、經(jīng)濟繼續(xù)集中

目前中國人口和經(jīng)濟的聚集度都不足。中國僅有11%人口生活在大城市(人口高于500萬的城市)，不僅遠低于同樣地廣人多的美國(21%)，以及還低于許多發(fā)展水平落后于中國的國家，例如馬來西亞(22%)、巴西(19%)、墨西哥(17%)、泰國(13%)和菲律賓(13%)等。

隨著中國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，無論是經(jīng)濟還是人口，都將進一步向城市、尤其是北上廣深這樣的大城市集中。

由于住房是生活必需品，價格再高，居民也得想辦法來解決居住問題。當農(nóng)村和小城市的居民進入大城市，為了購買生活必需品的住房，只能把幾代人的財富都搭在這個由少數(shù)人及權力推高的房價上。

如果社會財富分配機制沒有發(fā)生根本性的變化，房價仍將是維持甚至拉大社會各階層之間財富差距的工具。